Partilha de imóvel financiado

Por Claudia Neves

Coordenadora Adjunta da Comissão da Mulher Advogada

Dezembro de 2020

Ninguém se casa pensando no divórcio, muito menos assume um financiamento imobiliário com foco numa possível divisão de bens e dívidas, mas sim com o planejamento de construir uma vida a dois. Porém, quando os relacionamentos se tornam insustentáveis, seja por que motivo for, e a separação se mostra como a única solução, é hora de verificar a situação do patrimônio do casal, e decidir a sua partilha.

No momento do divórcio, serão divididos, não só os bens, como os compromissos financeiros, tomando-se em conta a sua natureza, face ao regime de bens adotado no casamento, ou na união estável.

Assim, em havendo, no patrimônio do casal, um imóvel financiado a ser partilhado, devem ser tomados alguns cuidados a mais, em vista das particularidades deste tipo de negócio jurídico.

As aquisições imobiliárias realizadas mediante financiamento bancário são realizadas em uma transação conjunta entre o vendedor, o comprador e o agente financiador da compra e venda, sob a égide da Lei 9.514/97.

Nesta modalidade, o adquirente realiza um contrato de empréstimo (mútuo), tomando os recursos financeiros para pagamento do preço do bem. No mesmo ato, é efetuada a transmissão da titularidade do imóvel ao comprador, e o consequente oferecimento da propriedade sobre este, em garantia fiduciária, ao mútuo celebrado com o agente financeiro. Ou seja, embora titular do imóvel, o mutuário não pode dispor, dele, em vista do gravame realizado.

Assim, o casal possuirá a titularidade do imóvel, contudo, atrelada a uma obrigação contratual originada do mútuo celebrado com o agente financeiro. De fato, o imóvel poderá ser partilhado, porém, agregados a ele, os encargos assumidos na sua aquisição.

De acordo com o nosso ordenamento civil, quando o casamento for celebrado sob o regime da comunhão parcial de bens e houver, na constância dele, a aquisição de um imóvel, tanto o imóvel quanto a dívida serão partilhados entre os cônjuges na ocorrência do divórcio.

É necessário lembrar que na hipótese do imóvel financiado, para que se efetive a partilha, deve se levar em conta o valor atribuído ao bem, pelo mercado, da época da separação e não a soma das parcelas pagas do financiamento. Deve-se a isso, a variação de seu valor, com o decorrer dos anos, seja na sua valorização através da realização de benfeitorias, seja na sua desvalorização por qualquer deterioração que possa lhe ocorrer. Assim, o valor do bem será calculado sobre o seu valor de mercado, debitado, deste, o saldo devedor contratado junto ao agente financeiro, tudo apurado à data da separação.

Nestas hipóteses, o acordo entre as partes, é o melhor cenário. Neste, uma das partes indeniza o ex-cônjuge na parte que lhe cabia, no saldo apurado, e assumi a dívida ainda pendente, arcando com o pagamento de suas parcelas, junto ao agente financeiro, o qual poderá realizar uma nova análise de crédito daquele que vier a responder, isoladamente, pelos encargos do contrato.

Todavia, em não sendo possível, a celebração de um acordo entre os ex-cônjuges, a solução poder se dar através do rateio da dívida, assumindo cada qual o seu percentual e os encargos da responsabilidade do financiamento. Após a quitação, caso desejem, poderá ser feita a venda do imóvel com a consequente divisão do montante apurado.

Há, ainda, a hipótese na qual nenhum dos dois cônjuges queira, ou possua meios para assumir, isoladamente, a dívida contraída junto ao agente financeiro. Neste caso a solução poderá se dar através da venda do imóvel, no estado em que se encontra, transferindo assim, o financiamento imobiliário para terceiro, o qual será avaliado pelo agente financeiro, sobre a sua capacidade na assunção das obrigações contratuais.

É possível, aos ex-cônjuges, acordar, no ato do divórcio, sobre as parcelas vincendas do financiamento contratado, o que via de regra, não altera a relação jurídica com a instituição financeira, não carecendo de sua anuência, para produzir os seus efeitos.

Caso assim seja a vontade dos ex-cônjuges, tal acordo deverá ser celebrado, por via extrajudicial, através de escritura pública, ou nos autos da ação de divórcio, contudo, o financiamento permanecerá em nome de ambos, mantendo-se a responsabilidade solidária, sobre o contrato.

Com tudo isso, seja qual solução for aplicada ao caso concreto, devemos ter em mente que é através do diálogo e da boa negociação que se encontra a melhor solução, principalmente para obrigações contratuais de longo prazo, como os financiamentos da casa própria. Obedecidas as formalidades, pode-se encontrar o meio adequado de pôr fim à esta relação patrimonial, sem rusgas e sem ressentimentos, para o melhor proveito de ambos.

*Publicado como destaque na Revista eletrônica Jus Navegandi